Edifice menaçant ruine

Principe

Lorsqu’un immeuble prĂ©sente un danger pour la sĂ©curitĂ© des habitants, le maire (et lui seul) a la possibilitĂ© et mĂȘme l’obligation de faire cesser le pĂ©ril (article L.2213-23 du code gĂ©nĂ©ral des collectivitĂ©s territoriales et L.511-1 et R.111-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation). L’arrĂȘtĂ© doit ĂȘtre notifiĂ© au propriĂ©taire ou au titulaire de droits rĂ©els, aux occupants ou Ă  l’exploitant. Si les propriĂ©taires ne sont pas identifiĂ©s (adresse inconnue), la notification est faite par voie d’affichage en mairie, ainsi que sur la façade de l’immeuble concernĂ© (nouveautĂ© rĂ©sultant de la loi SRU du 30 dĂ©cembre 2000).

Deux cas peuvent se présenter :

1°) – le pĂ©ril est imminent (L.511-3 du code de la construction et de l’habitation) : le maire avertit le propriĂ©taire, (par arrĂȘtĂ©, simple lettre ou note) qu’il va recourir Ă  cette procĂ©dure. Il demande au juge d’instance la dĂ©signation d’un expert sur le rapport duquel il peut prendre un arrĂȘtĂ© de pĂ©ril imminent, ordonnant les mesures provisoires nĂ©cessaires pour garantir la sĂ©curitĂ©, y compris l’Ă©vacuation Ă©ventuelle des occupants et la rĂ©alisation des travaux limitĂ©s aux seules mesures nĂ©cessaires pour garantir la sĂ©curitĂ© (ce qui exclut en principe la dĂ©molition). Si le propriĂ©taire n’exĂ©cute pas les travaux le maire peut y faire procĂ©der d’office et Ă©mettre Ă  l’encontre du propriĂ©taire dĂ©faillant un titre exĂ©cutoire (C.E. 18 mai 1988, ville de Toulouse, Rec. Leb. p. 661 et 939) en remboursement des frais engagĂ©s par la commune.

2°) – le pĂ©ril n’est pas imminent (L.511-1 et L.511-2 du code de la construction et de l’habitation) : le maire prend un arrĂȘtĂ© motivĂ© mettant en demeure le propriĂ©taire de faire cesser le danger dans un certain dĂ©lai et, s’il conteste le pĂ©ril, de dĂ©signer un expert chargĂ© de procĂ©der contradictoirement au jour et Ă  l’heure fixĂ©s par l’arrĂȘtĂ© Ă  la constatation de l’Ă©tat du bĂątiment. Si Ă  ce jour, le propriĂ©taire n’a pas fait cesser le pĂ©ril et n’a pas dĂ©signĂ© un expert, il est procĂ©dĂ© Ă  la visite par le seul expert de la commune. L’arrĂȘtĂ© de pĂ©ril et l’expertise sont transmis au tribunal administratif. Le tribunal administratif peut dĂ©signer un nouvel expert, en cas de dĂ©saccord notamment entre l’expert de l’administration et celui du propriĂ©taire. Ensuite le tribunal, statuant en plein contentieux, fixe, s’il y a lieu, le dĂ©lai pour exĂ©cuter les travaux nĂ©cessaires (y compris la dĂ©molition) et peut autoriser le maire Ă  y faire procĂ©der d’office et aux frais des propriĂ©taires.

Jurisprudence

– Contestation par le propriĂ©taire d’un arrĂȘtĂ© de pĂ©ril devant le tribunal administratif :

Lorsque le tribunal administratif est saisi par le propriĂ©taire d’une demande dirigĂ©e contre un arrĂȘtĂ© municipal le mettant en demeure de faire cesser le pĂ©ril que prĂ©sente son immeuble, mais que le maire n’a pas transmis au tribunal l’arrĂȘtĂ© de pĂ©ril, le tribunal administratif est appelĂ© alors Ă  se prononcer non en tant que juge de plein contentieux mais en qualitĂ© de juge de l’excĂšs de pouvoir.
(C.E. 25 avril 1994, Besset, req. 110923).

La requĂȘte du maire est soumise au droit de timbre (15 €), faute de quoi elle est frappĂ©e d’irrecevabilitĂ©. Le propriĂ©taire peut ĂȘtre condamnĂ© Ă  rembourser ce droit Ă  la commune (comme d’ailleurs les autres frais irrĂ©pĂ©tibles) sur le fondement de l’article L.761-1 du C.J.A., Ă  condition que le maire en fasse la demande.
(C.E. avis du 28 septembre 1994, pub. J.O.L.D., 29 novembre 1994).
[N.B. : le propriĂ©taire peut Ă©galement demander le remboursement des frais irrĂ©pĂ©tibles (en gĂ©nĂ©ral timbre et avocat) s’il obtient l’annulation de l’arrĂȘtĂ©.]

– Expertise :

L’expert peut se rĂ©fĂ©rer Ă  une prĂ©cĂ©dente expertise concernant le mĂȘme Ă©difice.
(C.A.A. Paris, 31 mars 1994, Viguet-Pouppeloz, req. 93PA00329).

La critique utile des constatations opĂ©rĂ©es par l’expert doit s’appuyer sur des Ă©lĂ©ments probants et non sur de simples allĂ©gations.
(C.E. 2 février 2000, Eggrick, req. 188235).

– Un arrĂȘtĂ© de pĂ©ril imminent ne peut pas en principe prescrire la dĂ©molition d’un Ă©difice :

En l’absence de “circonstances exceptionnelles” le maire ne peut ordonner la dĂ©molition d’un immeuble, en cas de pĂ©ril imminent (article L.511-3 code de la construction et de l’habitation), qu’en suivant la procĂ©dure prĂ©vue aux articles L.511-1 et L.511-2 code de la construction et de l’habitation (c’est Ă  dire en prenant Ă  la fois un arrĂȘtĂ© de pĂ©ril imminent fixant les travaux de confortation Ă  assurer d’urgence et un arrĂȘtĂ© de pĂ©ril prescrivant la dĂ©molition.
(C.E. 20 mars 1992, commune d’Arcueil, req. 115504).

– Travaux confortatifs :

Le terrain d’assiette d’un immeuble menaçant ruine avait Ă©tĂ© classĂ© en emplacement rĂ©servĂ© Ă  la crĂ©ation d’un Ă©quipement social et culturel par les nouvelles dispositions du P.O.S. Le maire ne peut se prĂ©valoir de ces dispositions pour s’opposer aux travaux prescrit par l’arrĂȘtĂ© de pĂ©ril, si ces travaux sont purement confortatifs.
(C.A.A. Paris 5 novembre 1996, commune de Puteaux, req. 94PA01179).

– Forme et contenu des arrĂȘtĂ©s de pĂ©ril :

. Péril non imminent :

– il doit mentionner que le propriĂ©taire peut dĂ©signer un expert chargĂ© de procĂ©der avec l’expert dĂ©signĂ© par la commune Ă  une constatation contradictoire de l’Ă©tat de l’immeuble.
(C.A.A. Nancy 19 mars 1992, Cochard-Gury, Rec. Leb. p. 800 et 1165).

. Péril imminent :

– le dĂ©faut de mention du dĂ©lai prĂ©vu par l’article L.511-3 du code de la construction et de l’habitation pour l’exĂ©cution par les copropriĂ©taires des mesures provisoires prescrites par l’arrĂȘtĂ© de pĂ©ril imminent entraĂźne son illĂ©galitĂ©.
(C.E. 4 décembre 1995, préfet de police, req. 147174, Rec. Leb. p. 945).

– L’Ă©tat d’insalubritĂ© d’un immeuble n’autorise pas le maire Ă  ordonner sa dĂ©molition :

Immeuble ne prĂ©sentant pas au moment oĂč le maire a ordonnĂ© sa dĂ©molition un Ă©tat de pĂ©ril actuel. En revanche, pour soutenir que la dĂ©molition de l’immeuble Ă©tait nĂ©cessaire, le maire invoquait un arrĂȘtĂ© prĂ©fectoral constatant son insalubritĂ©. Cet arrĂȘtĂ© prĂ©fectoral Ă©tant pris pour l’application d’une lĂ©gislation diffĂ©rente, l’arrĂȘtĂ© de pĂ©ril Ă©tait entachĂ© d’une erreur d’apprĂ©ciation.
(C.E. 15 avril 1996, ville de Bordeaux, req. 130244).

– ImpossibilitĂ© de faire usage des pouvoirs de police gĂ©nĂ©rale :

En cas de danger liĂ© Ă  l’Ă©tat de la construction, le maire ne peut lĂ©galement intervenir pour assurer la sĂ©curitĂ© des personnes et des biens qu’en suivant la procĂ©dure prĂ©vue aux articles L.511-2 ou L.511-3 du code de la construction et de l’habitation. En revanche, il ne peut mettre en Ɠuvre les pouvoirs de police gĂ©nĂ©rale rĂ©sultant de l’article L.2212 du C.G.C.T.
(C.E. 8 janvier 1997, Hugenschmitt, req. 163927).

– Titre exĂ©cutoire :

Les litiges relatifs aux Ă©tats exĂ©cutoires et actes de poursuite affĂ©rents aux travaux exĂ©cutĂ©s d’office sur un immeuble menaçant ruine doivent ĂȘtre jugĂ©s par le tribunal administratif en formation collĂ©giale : incompĂ©tence du magistrat statuant seul.
(C.A.A. Paris 11 décembre 1997, Iggui, Rec. Leb. p. 580).

– DĂ©termination du propriĂ©taire et rĂ©gularitĂ© de la notification :

Une sociĂ©tĂ© anonyme, toujours inscrite au registre du commerce, Ă©tait propriĂ©taire de l’immeuble depuis plus de 50 ans, mais l’arrĂȘtĂ© du maire n’a pu ĂȘtre notifiĂ© par huissier Ă  la derniĂšre adresse connue de son siĂšge social. Des recherches effectuĂ©es pour connaĂźtre son reprĂ©sentant lĂ©gal ou statutaire en fonction n’ont donnĂ© aucun rĂ©sultat. Le locataire ainsi que les personnes susceptibles d’avoir des liens avec les actionnaires ou leurs ayants cause ont Ă©tĂ© informĂ©s du danger prĂ©sentĂ© par l’immeuble ainsi que des procĂ©dures engagĂ©s. La notification doit ĂȘtre ainsi considĂ©rĂ©e comme rĂ©guliĂšre et le maire peut faire procĂ©der d’office aux travaux nĂ©cessaires.
(C.A.A. Lyon 20 mars 2001, commune d’Autun, req. 95LY021941, ment. Rec. Leb.).

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